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1주 - 부동산 바로 알기




1. 왜 우리가 부동산에 관심을 가질까?


- 도시의 문제는 부동산의 문제이다.


- 국내 전체 경제 규모의 20~25%를 부동산이 차지하고 있다.


- 등기부 : 소유권이 기재되어 있는 장부


- 부동산 경기의 진폭은 급격하고 진폭이 크다


- 부동산을 제대로 알기 위해서 필요한 것들

  - 법률지식

  - 경제지식

  - 기술지식




2. 부동산이란 무엇인가?


- 일반적 의미


- 학문적 의미


1. 부동산의 학문적 의미


1) 부동산의 개념

- 부동산은 기술적, 경제적, 법률적 측면의 복합적 개념


- Land : 지상공간, 지하공간을 포함한 지표

- Real Estate : 토지 및 이에 부착된 구조물

- Real Property : real State + 이에 부대하는 권리의 묶음




(1) 기술적 측면의 부동산

- 부동산은 유형적 측면에서 인위적으로 가공하거나


(2) 경제적 측면의 부동산

- 경제행위와 관련된 생산, 분배, 교환, 소비 및 투자의 관점에서 부동산을 보는 입장

- 자산, 자본, 생산요소, 소비재, 상품

- 현실적으로 부동산의 내용이나 기능면에서 법률적 개념 보다는 경제적 개념이 더 넓은 의미를 부여


(3) 법률적 측면의 부동산 : 물건법에서 정의하고 있음


준부동산 : 부동산 간주, 입목, 공장재단

협의의 부동산 : 토지, 정착물

광의의 부동산 : 협의 + 준부동산



협의의 부동산

- 민법 제99조 제1항에 규정한 '토지 및 그 정착물'

- 정착물 : 토지에 부가가치를 더한 영구적인 토지개량물을 말한다.


토지소유권의 범위

- '토지의 소유권은 정당한 이익이 있는 범위 내에서 토지의 상.하에 미친다.'

- 토지의 범위를 수평.지하.공중으로 확대하는 입체적 공간개념으로 파악하고,

   그 권리도 지표권, 지중권, 공중권의 개념으로 파악



3. 부동산의 특성은 무엇인가?


토지의 특성


1. 자연적 특성 : 토지가 원래 가지고 있는 특성


1) 부동성

- 부동성 -> 인접성 -> 지역성

- 지역 분석 필요

- 국지적 시장

- 외부 효과 : 정(+) PIMFY, 부(-) NUMBY


2) 부증성


3) 영속성

- '수명이 무한히 지속된다'는 의미

- 소유이익과 이용이익의 분리가 쉬워 임대차시장이 발전

- 투자재로 선호

- 부동산활동은 장기적 배려 필요

- 부동사 관리활동의 의의를 크게 한다


4) 개별성 (이질성, 비대체성, 비동질성)

- 부동산 마다 물리적 특성이 각각 다르다는 특성이다.

   동질적 토지는 존재하지 않는다.

- 토지는 특성상 그 위치가 고정되어 있으며 그 위치에서 지형, 지세, 지반,

   지질 등이 동일한 토지는 없고, 그 특성도 각가ㄱ 다르다.

- 토지의 개별성으로 인하여 토지의 물리적 대체는 불가능하나, 경제적 대체는 가능하다

- 일물일가의 법칙이 불성립, 부동산 가격은 개별적으로 형성

- 부동산시장을 비공개, 비표준화, 비조직화, 독점화 된 시장 만듦

- 부동산의 비교가 어렵게 되고, 기본적 공통원리의 도출과 이론전개가 어렵게 된다.

- 개별분석의 근거가 된다


5) 인접성(연결성)

- 토지의 이용을 함에 있어서 협동적 이용을 필연화시킨다.

- 소유와 관련하여 경계문제 발생. 이로 인해 민법상 상린관계의 근거를 제시한다.

- 외부효과를 발생. 개발이익의 사회적 환수 논리의 근거

- 가격구성에 있어 인접지의 영향을 받게 하며 지역분석을 필연화시킨다.


2. 인문적 특성 : 토지를 이용 또는 활용하는 특성


1) 용도의 다양성(다용도성, 변용성)

- 토지는 주거용지, 상업용지, 공업용지, 농업용지 등 여러 용도로 이용될 수 있는 특성을

  의미하며 이를 변용성이라고도 한다.

- 토지의 최유효이용 도모

- 토지의 부증성으로 인하여 토지의 물리적 공급은 불가능하나 토지용도의 다양성으로

  인하여 토지의 경제적 공급은 가능


2) ???


3) 위치성

- 토지의 자연적 위치 또는 물리적 위치는 지리적으로 불변이지만 인문적 환경의 변화에

  따라 토지이용상황의...


4) 토지의 국토성

- 토지는 사유재이기 이전에 


5) 고가성

- 부동산은 다른 일반재화에 비해 매우 비싼 상품이다.

- 부동산시장 참여자가 유효수요자로 제한된다.

- 구매자금의 축적기간이 길어진다.

- 수요와 공급을 비탄력적으로 만든다.

- 부동산 구매 시에 복잡하고 전문적인 분석 필요




건물의 특성


- 반영속성

- 생산가능성

- 동질성(비이질성)

- 이동가능성



토지와 건물의 비교





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